Stedenbouwkundige vergunning

Zomaar ergens een huis bouwen of verbouwen is in Vlaanderen al lang niet meer mogelijk. Voor dergelijke werken heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig. Het begrip "bouwen" is zeer ruim. Voor het bouwen van een veranda, het plaatsen van sommige reclameborden of bepaalde afsluitingen is ook een vergunning nodig. Ook ontbossen en vellen van hoogstammige bomen valt onder de vergunningsplicht, evenals het wijzigen van het aantal woongelegenheden die bestemd zijn voor huisvesting in een woning of gebouw. Tenslotte is het wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend goed met het oog op een nieuwe functie eveneens vergunningsplichtig.

Dossiersamenstelling stedenbouwkundig dossier

Bepaalde werken zijn echter ook vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning. Hieronder vind je een bondig overzicht van werken of handelingen waarvoor zo'n stedenbouwkundige vergunning al dan niet vereist is. De volledige lijst vind je terug op de website van Ruimtelijke Ordening.

Wanneer is geen stedenbouwkundige vergunning vereist?

1/ inrichtingswerkzaamheden

Inrichtingswerkzaamheden binnen een gebouw of werkzaamheden voor de geschiktmaking van lokalen mogen uitgevoerd worden zonder voorafgaandelijke vergunning. Hieronder verstaan we werken die geen betrekking hebben op de stabiliteit of die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw. Door de werken mag wel het gebruik van het gebouw niet veranderen. Ook mag het aantal woongelegenheden niet wijzigen.

2/ tijdelijke werken

Er is uiteraard geen stedenbouwkundige vergunning nodig voor tijdelijke werken, handelingen en wijzigingen voor de uitvoering van vergunde werken, voor zover deze plaatsvinden binnen de werkstrook afgebakend in de stedenbouwkundige vergunning. Het kan hier gaan om werfkranen, tijdelijke opslag van grond, tijdelijke verhardingen, nodig om de werf te bereiken, enz...

3/ technische installaties in gebouwen

Er is geen vergunning nodig voor de plaatsing van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings-, of verluchtingsinstallaties binnen een gebouw, noch voor inrichtingswerkzaamheden binnen een gebouw of de werkzaamheden voor de geschiktmaking van lokalen. Door de werken mag wel het gebruik van het gebouw niet veranderen. Ook mag het aantal woongelegenheden niet wijzigen.
De werken mogen tevens geen constructieproblemen met zich meebrengen. Dit betekent bijvoorbeeld dat men zonder vergunning geen openingen mag maken in dragende muren. Wel mag men bijvoorbeeld wanden bijplaatsen in gipskartonplaten, wanden afwerken met binnenisolatie en planchetten, de vloerbedekking wijzigen, een badkamer (her)inrichten, enz...

4/ plaatsing van sommige publiciteitsinrichtingen of uithangborden

• de bevestiging aan een vergund gebouw van niet-lichtgevende uithangborden, met een maximale totale oppervlakte van 4m²;
• publiciteitsinrichtingen die voortvloeien uit wettelijke of reglementaire bepalingen;
• publiciteitsinrichtingen aangebracht op een onroerend goed, waarbij wordt bekendgemaakt dat dit goed te koop of te huur is, op voorwaarde dat de totale maximale oppervlakte niet meer bedraagt dan 4m² en dat de publiciteitsinrichting ten laatste 14 dagen na de verhuring of verkoping wordt verwijderd;
• bepaalde verkiezingspubliciteit; ...

5/ werken op het dak of aan gevels

Er is geen stedenbouwkundige vergunning nodig voor de volgende zaken bij vergunde gebouwen:

6/ ondergrondse constructies

Er is geen vergunning nodig voor de plaatsing van een ondergronds regenwaterreservoir, een septische put, een bezinkput, een ondergrondse waterzuiveringsinstallatie, een infiltratiebed en/of een ondergrondse brandstoftank voor de verwarming van een vergund gebouw. Deze installaties moeten wel minimum één meter van de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen verwijderd blijven.

7/ normale tuininrichting

Onderstaande werken zijn vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning als ze worden opgericht binnen 30m van een vergund woongebouw. De vrijstelling geldt niet binnen de 5m van waterlopen. De eerste vier zaken mogen niet zonder vergunning worden opgericht in ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals bijvoorbeeld natuurgebied.

8/ verhardingen

In principe is voor de aanleg van verhardingen steeds een stedenbouwkundige vergunning nodig, behalve voor de aanleg van de volgende verhardingen binnen 30m van vergunde woongebouwen en niet in ophoging:

• de strikt noodzakelijke toegangen en opritten naar het gebouw of de gebouwen;
• tuinpaden in de zij- en achtertuinstrook;
• terrassen, voor zover ze niet gelegen zijn in de voortuinstrook, minimum 1m van de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen verwijderd blijven en in totaal niet groter zijn dan 50m². Als op de perceelsgrens een duurzame, ondoorzichtige, minstens 2m hoge afsluiting aanwezig is, dan mag het terras worden aangelegd tot tegen die afsluiting.

9/ afbraak van bepaalde gebouwen

De volledige afbraak van volledig vrijstaande bouwwerken of constructies, voor zover de grondoppervlakte van het te slopen gebouw niet groter is dan 100m².

• afsluitingen die bestaan uit palen met schrik- of prikkeldraad;
• afsluitingen met een maximumhoogte van 2m, die bestaan uit palen en draad of draadgaas, uit één betonplaat met een maximumhoogte van 40 centimeter en draad of draadgaas, opgericht ter afsluiting van een goed. Op die afsluitingen mogen in de onmiddellijke omgeving van een vergund woongebouw constructies worden aangebracht ter bescherming van de privacy, zoals zeildoek, gevlochten kunststofstrips of rieten matten;
• voortuinmuurtjes in metselwerk of andere voortuinafsluitingen met een maximale hoogte van 50cm;
• poorten, geplaatst tussen twee kolommen met een maximale hoogte van 2,50m;
• houten panelen met een maximale hoogte van 2m, met een maximale lengte van 10m per zijdelingse en achterste perceelsgrens, opgericht ter afsluiting van een goed, en in de onmiddellijke omgeving van een vergund woongebouw. Die panelen worden niet ter hoogte van de voortuin geplaatst.

11/ vellen van bomen

Het vellen van hoogstammige bomen is geen stedenbouwkundige vergunning nodig, voor zover:

• ze geen deel uitmaken van een bos;
• ze zich bevinden op huiskavels van een vergunde woning of vergund bedrijfsgebouw, maar niet op de grens met het openbaar domein;
• ze gelegen zijn binnen een straal van maximaal 15m rondom de vergunde woning of het bedrijfsgebouw;
• ze gelegen zijn in woongebied of in industriegebied, of in een daarmee vergelijkbaar gebied en niet in een woonparkgebied of een daarmee vergelijkbaar gebied.

Verkavelingsvergunning

Niemand mag zonder voorafgaandelijke vergunning een stuk grond verdelen in twee of meer kavels om te verkopen voor woningbouw. Als men een grond wil splitsen in meerdere loten om minstens één van die loten te verkopen als bouwgrond dan moet een verkavelingsvergunning aangevraagd worden.

De kavels kunnen pas als bouwgrond te koop gesteld worden nadat de verkavelingsakte opgemaakt is én na afgifte van het grondattest van het College van Burgemeester en Schepenen, waaruit blijkt dat alle in de verkavelingsvergunning opgelegde voorwaarden en lasten werden uitgevoerd.

De eigenaar van een kavel, gelegen in een niet-vervallen verkaveling, kan tevens voor het deel dat hij in eigendom heeft, een wijziging aanvragen van de bestaande verkavelingsvergunning en de daarin opgenomen voorschriften.

Een dergelijke aanvraag heeft enkel betrekking op het deel dat je in eigendom hebt. Een voorbeeld: stel dat de verkaveling uit 3 kavels bestaat en enkel de eigenaars van kavel 1 en 3 vragen een verkavelingswijziging aan, dan blijft de oorspronkelijke verkaveling gelden voor lot 2.

Alvorens de aanvraag in te dienen, moet de eigenaar een afschrift van de aanvraag per beveiligde zending versturen aan alle eigenaars van een kavel die de aanvraag niet medeondertekend hebben. De bewijzen van deze beveiligde zendingen worden op straffe van onontvankelijkheid bij het aanvraagdossier gevoegd.

De wijziging van de verkavelingsvergunning moet worden geweigerd als de eigenaars van meer dan de helft van de in de oorspronkelijke vergunning toegestane kavels een ontvankelijk, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd schriftelijk bezwaar indienen bij het college van burgemeester en schepenen. Dit bezwaar moet worden ingediend binnen een vervaltermijn van 30 dagen, die ingaat vanaf de datum van overmaken van de beveiligde zending.

Dossiersamenstelling verkavelingsaanvraag

Vergunning handelsvestiging

De wet betreffende de vergunning van handelsvestigingen of de zogenaamde Ikea-wet stelt dat wie een project van handelsvestiging plant dat minimaal 400m² netto handelsoppervlakte zal hebben, een vergunning hiervoor nodig heeft. Elke distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruiktelijk zijn, valt onder de toepassing van deze wet.

De netto handelsoppervlakte is de oppervlakte bestemd voor de verkoop inculsierf oppervlakte in open lucht en toegankelijk voor het publiek, met inbegrip van de niet-overdekte oppervlakten. Deze oppervlakte omvat met name de kassazone, de zones die zich achter de kassa's bevinden alsook de inkomruimten, indien deze ook worden aangewend om goederen uit te stallen of te verkopen.

Een socio-economische vergunning moet aangevraagd worden voor:

• een ontwerp van een nieuw bouwwerk;
• een ontwerp van 'handelsgeheel', namelijk een geheel van kleinhandelszaken die zich al dan niet in afzonderlijke gebouwen bevinden en waarvan al dan niet eenzelfde persoon de promotor, de eigenaar of de uitbater is, die zich samen op eenzelfde plaats bevinden en die van rechtswege of feitelijk met elkaar verbonden zijn, in het bijzonder op financieel, commercieel of materieel vlak of die het voorwerp zijn van een procedure in gezamenlijk overleg op het gebied van bouwvergunning;
• een ontwerp van uitbreiding van een kleinhandelsbedrijf of van een handelsgeheel dat reeds de hierna beschreven oppervlakte heeft bereikt of zal overschrijden door de uitvoering van het ontwerp;
• een ontwerp van uitbating van een of meer kleinhandelsbedrijven of van een handelsgeheel dat voldoet aan de hierboven bepaalde oppervlaktes in een bestaand gebouw dat niet bestemd was voor een handelsactiviteit;
• een ontwerp van belangrijke wijziging van de aard van de handelsactiviteit in een gebouw reeds aangewend voor handelsdoeleinden.