Privaat huren
Het afsluiten van een huurovereenkomst is een belangrijke beslissing: het brengt - soms jarenlange - rechten en plichten met zich mee voor de verschillende partijen. De regels en reglementen hieromtrent staan vervat in de Woninghuurwet (van 13 april 1997).
Hieronder vind je een bondige lijst met een aantal veel voorkomende thema's bij het huren.
Huurovereenkomst | Rechten en plichten | Huurprijs en lasten
Veel gebruikte termen | Meer info
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst bestaat vanaf het ogenblik dat de huurder en verhuurder een akkoord hebben bereikt over het genot of het gebruik van een onroerend goed of een deel ervan. Ook over de huurprijs en de periode moet een akkoord zijn. Vanaf 15 juni 2007 moet de huurovereenkomst schriftelijk zijn.
Duur en beëindiging
Alle overeenkomsten hebben sinds de invoering van de huurwet in 1991 een bepaalde duur. De huurder en verhuurder kunnen een huurovereenkomst aangaan voor de duur van:
- negen jaar: dat is ook de standaardduur als de duur niet nader bepaald wordt in het contract;
- drie jaar of minder: de overeenkomst met een korte duur;
- meer dan negen jaar: de overeenkomst met een lange duur;
- het leven van de huurder: de levenslange huurovereenkomst.
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de overeenkomst onder bepaalde voorwaarden stopzetten. Voor standaardcontracten van negen jaar en contracten van lange duur bestaan er verschillende mogelijkheden om het contract voortijdig te beëindigen. De huurder kan op elk ogenblik én zonder reden opzeggen, met een opzeggingstermijn van 3 maand. De verhuurder kan om verschillende redenen opzeggen, met een opzeggingstermijn van 6 maand.
Contracten van korte duur en contracten voor het leven hebben hun eigen specifieke regels. Bij contracten van korte duur kan de overeenkomst enkel worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maand te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn. Contracten voor het leven eindigen automatisch wanneer de huurder overlijdt. Er is geen vroegtijdige verlenging mogelijk tenzij contractueel bedongen. De huurder kan de overeenkomst in dit geval wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn van drie maand.
Rechten en plichten
Het afsluiten van een huurovereenkomst brengt voor de huurder een aantal rechten en plichten mee:
- heeft het volle genot van de woning;
- betaalt de huurprijs op de gestelde vervaldagen;
- gebruikt en onderhoudt de woning als een goede huisvader. Dit betekent dat hij de woning onderhoudt, verlucht en verwarmt en de noodzakelijke herstellingswerken uitvoert;
- voorziet de woning met voldoende meubels en huisraad;
- sluit een brandverzekering af;
- moet de bestemming van de woning respecteren (doorgaans als hoofdverblijfplaats);
- meldt de gebreken aan de verhuurder met een aangetekend schrijven;
- verleent de verhuurder toegang om herstellingswerken uit te voeren;
- geeft de woning bij het beëindigen van de huurovereenkomst terug in de staat waarin hij ze ontvangen heeft.
Huurpijs en lasten
Huurprijs
Telkens wanneer een huurovereenkomst wordt gesloten, wordt de huurprijs vrij bepaald tussen de partijen. De huurprijzen zijn niet gereglementeerd. Maar wanneer een huurovereenkomst tussen de dezelfde partijen stilzwijgend wordt verlengd, kan de huurprijs niet worden gewijzigd. Op elke affiche en advertentie voor woningen die te huur staan, moeten de huurprijs en de lasten vermeld worden.
Indexatie
De indexatie is de periodieke aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud. Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28 februari 1991 mag de huurprijs altijd worden geïndexeerd, eens per jaar, op de verjaardagstermijn van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet. Deze regel is niet verplichtend; het contract kan voorzien dat er geen indexatie is.
Lasten
In het huurcontract kan ook vermeld staan dat er bepaalde kosten en lasten moeten betaald worden, zoals bijvoorbeeld kosten van gemeenschappelijk verbruik in een appartementsgebouw, energiekosten of onderhoud. De huurder is verplicht deze kosten te betalen. Die afrekening moet in een afzonderlijke rekening worden opgegeven aan de huurder.
Veel gebruikte termen
Plaatsbeschrijving
De plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de woning bij aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om in aanwezigheid van beide partijen en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd. Lees meer...
Conformiteitsattest
Het conformiteitsattest is een officiële verklaring dat de woning voldoet aan de opgelegde veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Hiermee wordt bevestigd dat de huurwoning niet ongeschikt of onbewoonbaar is. Het attest is niet verplicht en kan enkel aangevraagd worden door de eigenaar-verhuurder. Lees meer...
Energieprestatiecertificaat
Sinds 1 januari 2009 is het energieprestatiecertificaat (EPC) bij verhuur van woongebouwen verplicht.
Het energieprestatiecertificaat legt geen eisen op aan het gebouw, maar informeert de potentiële huurders over de energetische kwaliteit van het gebouw door aan het gebouw een energetische score (kengetal) toe te kennen. De score die de energetische kwaliteit van het gebouw weergeeft, wordt berekend op basis van de eigenschappen van het gebouw, zoals de gebruikte materialen en de isolatiewaarden van muren en dak, ramen en deuren, en de installaties voor verwarming en warm water. Bij de berekening worden enkel de gebouweigenschappen en geen verbruikersgedrag in rekening gebracht.
Door de energieprestatiecertificaten te vergelijken kan men het (berekend) energieverbruik van verschillende gebouwen met elkaar vergelijken.
Naast een score die de energetische kwaliteit van het gebouw weergeeft, bevat het energieprestatiecertificaat ook een reeks energiebesparende aanbevelingen. Deze aanbevelingen geven nuttige informatie over hoe energie kan bespaard worden op een kosteneffectieve manier.
Verhuurders doen een beroep op een erkende energiedeskundige type A voor de opmaak van een EPC voor hun woning. Het EPC moet beschikbaar zijn op moment dat de woning te huur wordt aangeboden. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat. Lees meer...
Woningonderzoek
Iedere huurder kan bij het stadsbestuur een aanvraag voor een woningonderzoek indienen als hij of zij klachten heeft omtrent de slechte woonsituatie van de huurwoning. De burgemeester neemt vervolgens contact op met de gewestelijke ambtenaar van het agentschap Wonen Vlaanderen om de procedure van het woningonderzoek op te starten. Deze onderzoeker stelt een technisch verslag op. Hij adviseert de burgemeester, luistert naar alle betrokken partijen. Daarna neemt de burgemeester een besluit. Lees meer...
Woonbezettingsonderzoek
Het maximum aantal bewoners dat een woning kan herbergen wordt eveneens vastgelegd in het technisch verslag. Deze bezettingsnorm is afhankelijk van de totale bewoonbare oppervlakte en van het aantal woonlokalen. De minimumnorm voor één persoon is voor de meeste gevallen vastgelegd op 12m².
Indien de bewoning de bezettingsnorm overschrijdt, zonder dat zich hierbij een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico stelt, is er sprake van een onaangepaste woonsituatie.
Indien deze overschrijding van de norm wel risico's met zich meebrengt is er sprake van overbewoning, voor zover deze risico's niet te wijten zijn aan een eventueel gebrek aan de woning, maar aan het overtal aan bewoners.
Enkel in het geval van overbewoning is een procedure voorzien. Deze kan worden ingeleid door de burgemeester, de OCMW-voorzitter, de ROHM-afdeling in de provincie en de gezondheidsinspecteurs. Het onderzoek naar de bezetting wordt verricht door een AROHM-ambtenaar, die advies uitbrengt aan de burgemeester. Deze moet ten laatste drie maanden na het begin van de procedure de woning overbewoond verklaard hebben.
Meer info
Huurders kunnen voor juridisch advies, huurinformatie en voor de behartiging van hun belangen een beroep doen op de Huurdersbond West-Vlaanderen. De Huurdersbond verdedigt de belangen van huurders van particuliere woningen en geeft huurders correcte informatie en juridisch advies i.v.m. bijvoorbeeld huurprijsverhogingen, einde van een huurcontract en opzeggingen. Om lid te worden van de Huurdersbond betaal je 12 euro per jaar.
Ook op de website van Bouwen en Wonen vind je relevante info omtrent huren.
