Privaat kopen

Een woning kopen of bouwen staat voor veel Belgen bovenaan hun verlanglijstje. Maar bij de aankoop van een woning of een stuk grond komt zoveel kijken dat je het overzicht wel eens zou kunnen verliezen. Hieronder vind je een aantal belangrijke onderwerpen die je verder op weg kunnen helpen. 

Stedenbouwkundige info

Vooraleer je beslist een perceel grond aan te kopen, ga je bij de dienst Stedenbouw best eerst even na of er op het perceel wel mag gebouwd worden en zo ja, aan welke voorwaarden jouw toekomstige woning moet voldoen. Ook bij de aankoop van een woning is het belangrijk te weten of het huis kan uitgebreid of verbouwd worden. Misschien werd de maximale bouwdiepte volgens de geldende voorschriften al bereikt en is een uitbreiding niet meer mogelijk of kan de gewenste dakvorm of hoogte niet toegestaan worden.

Hou er rekening mee dat er vaak een stedenbouwkundige vergunning nodig is om een bestaand huis of gebouw te mogen verbouwen of uitbreiden, al dan niet met of zonder de medewerking van een architect. Voor het bouwen van een woning op een perceel grond is vanzelfsprekend steeds een stedenbouwkundige vergunning nodig, opgemaakt door een architect.

Wat te vragen bij een bezoek aan de dienst Stedenbouw?

• Wat is de bestemming van het perceel volgens het gewestplan?
• Bestaat er een goedgekeurd BPA of RUP waarin het perceel gelegen is?
• Maakt het perceel deel uit van een goedgekeurde verkaveling?
• Zijn er stedenbouwkundige verordeningen van toepassing?

Tussenpersonen

Notaris

De notaris bemiddelt bij de aankoop van een bouwgrond of een woning en bij het verlijden van akten en leningsakten. Je kan bij de notaris een eerste advies inwinnen in verband met de geplande aankoop van een grond of huis en tevens hulp vragen bij het opstellen van de verkoopovereenkomst. Beide partijen, koper en verkoper, zijn vrij een eigen notaris te kiezen, zonder verhoging van de kosten.

Op de officiële website van het Belgisch Notariaat vind je als kandidaat koper of (ver)bouwer een antwoord op uw notariële vragen. Via een zoekmodule kan je de plaatselijke notarissen opzoeken, vereenvoudigde berekeningsmodules geven je een betrouwbaar idee van notariskosten en registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed of de registratie van een hypothecaire lening.

Landmeter-expert

Bij de verkoopakte van een perceel bouwgrond is meestal een plan bijgevoegd dat opgesteld werd door een landmeter-expert. Dit plan geeft gedetailleerd weer over welk perceel het gaat, wat de precieze grenzen zijn, hoe groot het is, wat de vorm van de grond is en waar zich de herkenningstekens en grenspalen bevinden.

De landmeter duidt tevens op zijn opmetingsplan aan waar de rooilijn van uw perceel grond ligt. De rooilijn is de grens tussen uw eigendom en het openbaar domein. Het is voor de bouwheer verboden om werken uit te voeren op het openbaar domein. Naast het (na)meten van bouwgrond heeft een landmeter nog twee belangrijke taken. Hij houdt zich ook bezig met de waardebepalingen van gronden en huizen én doet technische metingen. Je kan hem inschakelen voor het uitzetten van het bouwraam dat als basis dient voor de latere funderings- en metselwerken. Lees meer...

Veel gebruikte termen

Optie

Bij een onderhandse verkoop doe je er goed aan de eigenaar-verkoper eerst een koopoptie te vragen. Daarin verklaart de verkoper dat hij het goed gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld een week of veertien dagen) aan niemand anders zal verkopen. Intussen heb je de tijd om alle informatie in te winnen die je nodig hebt, de nodige gegevens voor je lening te verzamelen en je notaris te raadplegen.

Let erop dat de koopoptie schriftelijk vastgelegd wordt en gedateerd en ondertekend wordt door de verkoper. Zo voorkom je onduidelijkheid achteraf.

Beslis je binnen de overeengekomen termijn om het goed aan te kopen, dan moet je dit schriftelijk melden. De optie wordt dan gelicht en de verkoop is definitief. Wordt de optie binnen de gestelde termijn niet gelicht, dan kan de verkoper het goed weer te koop aanbieden aan andere partijen.

Kopen onder opschortende voorwaarde

In tegenstelling tot de koopoptie is de opschortende voorwaarde geen eenzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper het eens zijn over de verkoop, maar hun akkoord nog verbinden aan het vervullen van een voorwaarde. Meestal zal dit gebeuren op verzoek van de kandidaat-koper en onder meer kunnen inhouden dat de verkoop tot stand komt onder de opschortende voorwaarde van bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening of het bekomen van een stedenbouwkundig attest.

Compromis of verkoopsovereenkomst

Eens de kandidaat-kopers en de verkoper het met elkaar eens worden over de prijs, wordt een akkoord tussen de verkoper en de koper getekend: het compromis. Dit document bevat in de regel de prijs, een eventueel betaald voorschot, een termijn binnen dewelke het saldo dient betaald te worden, het tijdstip waarop het goed beschikbaar zal zijn, een omschrijving van het onroerend goed en de eventuele opschortende voorwaarden.

Het compromis kan door een notaris worden opgesteld, maar het hoeft niet. De Orde van de Notarissen heeft samen met de Verbruikersunie en de Eigenaarsbond een uitstekend type-compromis opgesteld dat perfect door particulieren zelf kan worden ingevuld.

Bij het afsluiten van een compromis wordt tevens een voorschot betaald. Wanneer je het compromis tekent bij de notaris, blijft dit voorschot bij hem in bewaring tot de ondertekening van de authentieke akte. Door de ondertekening van het compromis zijn de verkoper en de koper definitief gebonden.

Akte en registratie

Wanneer de onderhandse verkoopovereenkomst zorgvuldig opgesteld is en de notaris klaar is met de nodige onderzoeken, kan een definitieve notariële akte worden opgesteld.

Er is geen wettelijke termijn bepaald waarbinnen de akte dient verleden te worden, maar het is gebruikelijk dit binnen de vier maanden na ondertekening van de compromis te vervullen. Binnen deze termijn moeten de registratierechten namelijk betaald zijn. Elke koper moet aan de fiscus 10% registratierechten betalen op de volledige koopsom. De betaling kan rechtstreeks bij de fiscus gebeuren, maar de meeste kopers betalen die som aan hun notaris die dan nog veertien dagen krijgt om het bedrag door te storten.

Recht van voorkoop

Bij de verkoop van een onroerend goed dat gelegen in een vastgesteld definitief ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) waar het voorkooprecht voorkomt, kunnen het Vlaamse Gewest, de provincies, de gemeenten en de intercommunales een recht van voorkoop uitoefenen ter verwezenlijking van dit RUP. Deze instanties krijgen dan als eerste de mogelijkheid om het goed te kopen tegen de prijs die de koper zou betalen. De overheid kan dat bijvoorbeeld doen om de gebouwen om te vormen tot sociale woningen, om openbare groenvoorzieningen te realiseren of om percelen op een bedrijventerrein te herschikken in functie van een nieuw aangelegde weg.

Het recht van voorkoop geldt enkel binnen de gebieden die een ruimtelijk uitvoeringsplan daarvoor aanduidt. Wie binnen een dergelijk "voorkoopgebied" valt, wordt daar met een aangetekende brief op de hoogte van gebracht. Bovendien vervalt het recht van voorkoop vijf jaar nadat het ruimtelijk uitvoeringsplan in werking is getreden.

Bodemattest

Bij elke overeenkomst tot overdracht van een grond is een bodemattest verplicht. De overdracht van een grond betekent meestal het kopen, verkopen, ruilen en schenken van gronden onder levenden. Een grond verwerven uit een erfenis of schenking telt dus niet mee. De aankoop van een appartement geldt dan wel als overdracht van een grond.

Meestal is het de verkoper, verhuurder of concessieverlener die het bodemattest moet aanvragen. Voor de sluiting van de  verkoopovereenkomst wordt een aanvraag voor een bodemattest ingediend bij de OVAM, samen met de laatste beschikbare kadastrale legger. De aanvraagformulieren hiervoor zijn verkrijgbaar bij de OVAM, de meeste notarissen of de vastgoedmakelaars. OVAM moet het attest binnen de maand kunnen afgeven, tenzij het gaat om de overdracht van een grond waarop inrichtingen of activiteiten voorkomen of voorkwamen die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken.

De overdrager moet de inhoud van het bodemattest meedelen aan de kandidaat-verwerver. De inhoud van het bodemattest moet tevens in de onderhandse akte worden opgenomen. Lees meer...

Aandachtspunten bij de aankoop van grond

• Is het stuk grond wel degelijk bouwgrond?
• Komt de bouwgrond voor op de lijst van vervuilde gronden?
• Is het mogelijk om op het terrein het huis bouwen dat je in gedachten hebt?
• Heeft de bouwgrond een goede vorm?
• Hoe is de grond georiënteerd?
• Vertoont de bouwgrond geen groot niveauverschil?
• Heeft de bouwgrond voldoende draagkracht?
• Is het terrein niet opgenomen in een onteigeningsplan?
• Zijn alle nutsvoorzieningen aanwezig?

Aandachtspunten bij de aankoop van een woning

• Bekijk de woning eerst algemeen. Beschikt de woning over voldoende kamers?
• Hoe zit het met de gevels? Zijn er geen vocht- en schimmelproblemen?
• Gaan alle deuren en ramen nog vlot open en dicht?
• Zijn de ramen voorzien van dubbel glas?
• Is de woning goed geïsoleerd? Vraag de bewoner eventueel naar de factuur van de verwarmingskosten.
• Hoe is het gesteld met de elektrische installatie? 
• Werd het huis al eerder verbouwd of uitgebreid? Werd daarvoor wel een bouwvergunning afgeleverd?
• Rusten er geen erfdienstbaarheden op de grond? 
• Kunnen badkamer en keuken in hun oorspronkelijke staat behouden blijven? 
• Hoe is het gesteld met het dakgebinte? Is het hout nog in goede staat of moet het (gedeeltelijk) worden vervangen? Is het aangetast door insecten of zwammen?
• Is de kelder droog? Zijn de keldergewelven nog gezond of zie je barsten? 
• Let ook goed op het behang. Loskomend behang in de hoeken kan erop wijzen dat een van de twee muren, of beide, bewegen. Nieuw behang verraadt dikwijls ‘oplapwerk.