Verkopen
Een woning of een stuk grond verkopen is geen alledaagse gebeurtenis. De wetgever legt bepaalde plichten op, maar eenmaal aan deze voldaan, is de werkelijke verkoop van het goed aan de orde.
Via onderstaande thema's geven we je wat nuttige info mee en proberen we je alvast wat wegwijs te maken in het doolhof van de verkoop.
Stedenbouwkundige info
Vooraleer je een stuk grond of een woning te koop aanbiedt, ga je best eerst even bij de dienst Stedenbouw langs om wat stedenbouwkundige info over de grond of de woning in te winnen.
Voor potentiële kopers van bouwgrond is het belangrijk te weten of zij op het stuk grond de woning kunnen realiseren die ze voor ogen hebben. Vraag na of er voor het perceel een BPA of verkaveling bestaat en welke voorschriften voor het perceel van toepassing zijn.
Kandidaat-kopers van een woning zullen tevens geïnteresseerd zijn of de woning en zijn eventuele bijgebouwen, al dan niet vergund zijn. Als een woning niet voldoet aan de stedenbouwkundige regels van de gemeente of het gewest, kan dat zware gevolgen hebben. Het is dus belangrijk voor een kandidaat-koper om te weten of de woning in kwestie wel (correct) vergund is. Is dit niet zo, dan koopt de nieuwe eigenaar de overtredingen mee, tenzij de verkoper vóór de effectieve verkoop de niet-vergunde gebouwen laat regulariseren (indien mogelijk natuurlijk).
Voorkooprecht
Via verschillende reglementeringen hebben bepaalde overheden en organisaties in sommige gebieden een 'recht van voorkoop'. Als een onroerend goed (woning of perceel bouwgrond) onderworpen is aan een recht van voorkoop, krijgen de overheidsdiensten voorrang op elke andere koper om dat goed te kopen. Op die manier kunnen de overheden gemakkelijker in het bezit komen van eigendommen die ze bijvoorbeeld nodig hebben voor hun sociale woonbeleid of om natuurgebieden uit te breiden. Om te weten of een woning onderworpen is aan een recht van voorkoop kan je de dienst Stedenbouw of een notaris contacteren.
Wijze van verkoop
Verkoop uit de hand
Ook wel de onderhandse verkoop genoemd. Hierbij komen verkoper en koper overeen om een bepaald goed te verkopen voor een bepaalde prijs. De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst (onderhandse overeenkomst of compromis). Deze overeenkomst is bindend.
Openbare verkoop
Een openbare verkoop is een verkoop bij opbod die wordt aangekondigd met aanplakbrieven en publiciteit in de pers. Daarbij wordt o.a. ook meegedeeld hoe de kandidaat-kopers het goed kunnen bezichtigen, welke notaris het goed te koop aanbiedt, waar de verkoop plaatsvindt en op welke dag.
Een openbare verkoop wordt volledig geregeld door de notaris en vindt meestal plaats in een café, een verkoopzaal of op het vredegerecht. Kandidaat-kopers kunnen vooraf bij de notaris alle inlichtingen inwinnen over de verkoopsvoorwaarden. Op de openbare veiling wijst de notaris het goed toe aan de meestbiedende, mits de eigenaar akkoord gaat. Onmiddellijk daarna wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Er is dus geen voorlopige verkoopsovereenkomst, zoals bij een verkoop uit de hand.
Vereiste documenten
Energieprestatiecertificaat
Vanaf 1 november 2008 is bij verkoop van woningen en appartementen het energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht.
Het EPC is een energierapport dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Kopers kunnen met het EPC beter inschatten hoeveel energie hun nieuwe huis zal verbruiken. Daarnaast vermeldt het EPC een aantal energiebesparende adviezen. Die adviezen zijn adviserend en sensibiliserend en moeten niet verplicht uitgevoerd worden.
Enkel erkende energiedeskundigen type A mogen zo'n EPC opmaken. Deze deskundigen hebben hiertoe een specifieke opleiding gevolgd en met succes het examen afgelegd. De energiedeskundige komt eerst ter plaatse de woning inspecteren en stopt daarna alle gegevens in een speciaal softwareprogramma om de energiescore te berekenen en het EPC op te maken. Hij ondertekent het EPC en overhandigt het aan de eigenaar van de woning.
Bij verkoop van de woning wordt het EnergiePrestatieCertificaat overhandigd aan de nieuwe eigenaar. Het EnergiePrestatieCertificaat is 10 jaar geldig, ook als de woning opnieuw wordt verkocht of verhuurd. Lees meer...
Bodemattest
Bj de verkoop van een onroerend goed (grond en/of gebouw) moet de eigenaar een bodemattest kunnen voorleggen. Vóór de sluiting van de verkoopovereenkomst wordt een aanvraag voor een bodemattest ingediend bij OVAM, samen met de laatste beschikbare kadastrale legger. De aanvraagformulieren hiervoor zijn verkrijgbaar bij OVAM, de meeste notarissen of de vastgoedmakelaars. OVAM moet het attest binnen de maand kunnen afgeven, tenzij het gaat om de overdracht van een grond waarop inrichtingen of activiteiten voorkomen of voorkwamen die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. De overdrager moet de inhoud van het bodemattest meedelen aan de kandidaat-koper en deze inhoud moet tevens in de onderhandse akte worden opgenomen.
Veel gebruikte termen
Optie
Als een koper wat meer bedenktijd wil, kan hij aan de eigenaar een optie vragen. Dat is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld een week) niet aan iemand anders te verkopen. Als de koper binnen deze termijn beslist om te kopen, moet hij dat schriftelijk aan de verkoper laten weten en is de verkoop meteen definitief; dat heet 'de optie lichten'. Als de koper daarentegen afziet van zijn voornemen tot aankopen en de optie dus niet licht binnen de overeengekomen termijn, gaat de verkoop niet door en mag de eigenaar zijn goed aan een andere gegadigde verkopen.
Aangezien door het lichten van de optie de verkoopovereenkomst automatisch tot stand komt, moeten alle verkoopsvoorwaarden nauwkeurig in de optie opgenomen worden.
Kopen onder opschortende voorwaarde
In tegenstelling tot de koopoptie is de opschortende voorwaarde geen eenzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper het eens zijn over de verkoop, maar hun akkoord nog verbinden aan het vervullen van een voorwaarde. Meestal zal dit gebeuren op verzoek van de kandidaat-koper en onder meer kunnen inhouden dat de verkoop tot stand komt onder de opschortende voorwaarde van bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening of het bekomen van een stedenbouwkundig attest.
Notariële akte
Om een verkoop wettelijk te bezegelen is er een notariële akte nodig. Koper en verkoper kunnen dezelfde notaris nemen of elk hun eigen notaris inschakelen. In dat laatste geval delen de twee notarissen het ereloon. De koper moet hiervoor dus geen hogere kosten betalen.
Vooraleer de notaris begint met het opstellen van de akte, zal hij bij verschillende instanties allerlei informatie over de verkoper en het onroerend goed inzamelen, zoals de identiteit van de verkoper, de bestemming van het goed, ...
Na het voltooien van zijn onderzoek zal de notaris de voorlopige verkoopovereenkomsten de onderzoeksresultaten in een authentieke akte gieten en zal hij de partijen samenroepen om deze akte te laten 'verlijden' (voorlezen en tekenen). Daarna zorgt de notaris voor de registratie van de akte op het registratiekantoor. Hij zorgt ook voor de overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de woning gelegen is. Door die overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. Eventuele schuldeisers van de verkoper kunnen dan niet langer beslag laten leggen op de verkochte woning.
Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing (vroeger grondlasten genoemd) is een belasting verschuldigd door degene die op 1 januari van een bepaald jaar eigenaar is van een onroerend goed (gebouwd of ongebouwd). Ze heeft betrekking op het lopend jaar, en dus niet zoals de inkomstenbelasting op de inkomsten van het jaar dat voorafgaat aan het aanslagjaar. Ten opzichte van de overheid is diegene die op 1 januari van een jaar nog eigenaar is, deze onroerende voorheffing verschuldigd, ook als deze eigenaar in de loop van dat jaar zijn eigendom verkoopt.
Wanneer een eigenaar evenwel zijn eigendom verkoopt, stelt zich de vraag hoe de onroerende voorheffing tussen de eigenaar en de nieuwe koper dienen gesplitst te worden. Dit is op de eerste plaats een kwestie van overeenkomst. Verkoper en koper kunnen overeenkomen dat de onroerende voorheffing van dat jaar volledig door de verkoper of door de koper gedragen worden, of nog dat elk van beiden een deel ervan zal betalen, welk deel bij overeenkomst vastgelegd wordt.
